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上半年去库存效果明显 三、四线城市区域分化
来源:人民日报   2017-07-17 10:07:38
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  今年是实施“十三五”规划的重要一年,也是供给侧结构性改革的深化之年。半年已过,“三去一降一补”有什么成效?三、四线楼市库存是否依然“压力山大”?“僵尸企业”处置得如何?企业杠杆率有没有降低、成本有没有下降?百姓迫切需要解决的短板补上了吗?

  围绕这些社会关注、各方关切的重要经济问题,我们在年中之际推出“‘五大任务’半年报”系列报道,通过个体生活的变化,以小见大,深度剖析半年来供给侧结构性改革的难点、痛点、亮点和突破点。

  老傅的庆幸

  “一年间房价涨了1倍,还一房难求,如果今年才出手,肯定买不起了”

  酷热难耐的夏日傍晚,家住河北沧州禧福荷堂的傅小荣如往常一样饭后遛弯儿。路过一处高档小区,瞥见门口摆着“天成熙园15000/平方米”的房价板,老傅立刻回想起今年自家新房交钥匙的场景:“就一年时间,我相中的那套6000多元每平方米的房子,售价居然到了1.1万到1.2万,涨了1倍,且高价之下一房难求。”

  老傅本是“有房一族”,2015年,因为儿子即将结婚,老两口合计着再给孩子买套房。彼时的售楼处还算安静,房源也充足,好地段、好房型随便挑,偶尔还能赶上送车位、打折的优惠。老傅看房看得优哉游哉,“2015年的商品房,6000元就算贵的,即便涨价也是一个季度一两百块,是可以接受的缓慢上涨。没成想,一过完2016年农历新年,形势突然紧张起来,房价像坐火箭一样嗖地蹿了上去。那段时间的沧州楼市可谓一天一个样,每天去询价,得到的回复都是‘今天又涨了点’。”老傅再也无法淡定,在售楼人员的催促下,迅速相中一套房,2月底就交了定金。

  原本平静的沧州楼市突然成了“香饽饽”,与房贷政策的调整不无关系。2016年2月,央行联手银监会发布《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》,居民家庭首次购房个贷的最低首付比例降到25%,各地还可下浮5个百分点。此后不久,为解决一、二线城市价格泡沫和三、四线城市库存积压并存的问题,热点城市重启限购政策。政策的一松一紧产生溢出效应,一、二线城市的土地热迅速转移到三、四线城市。

  等老傅的亲戚2016年“五一”再去看房时,发现同一小区的房源竟已全部售罄。“售楼大厅里熙熙攘攘全是人,几个月前催促我买房的销售人员追问我要不要卖房。小区房价已经从签约时的每平方米6000元涨到了8000元。”老傅感到不可思议。

  “最近几个月,不少高端商品房均价都保持在14000至15000元,听朋友说他们家附近都2万了,这还是沧州吗?!”老傅很感慨。

  从去年夏天到今年夏天,三、四线城市中也出现了热点城市,库存销售得如火如荼,房价就像打了“强心针”,迅速膨胀。根据国家统计局的数据,截至今年5月份,全国商品房待售面积同比下降8.5%,连续5个月呈现同比下降态势。5月全国商品房库存为66018平方米,为21个月以来的最低值。据中原地产研究中心统计,今年上半年,全国200多个三、四线城市合计成交土地金额比2016年同期上涨了42.6%,土地市场平均溢价率为40%,刷新历史纪录。对此,在低点“以白菜价抄着了”的老傅心情复杂:“我感到庆幸,也觉得后怕,如果今年才出手,肯定买不起了!”

  小傅的感慨

  去年底到今年初行情最好,一个月轻松做成10多单,净盈利超50%,4月中旬转冷,至今月均成交量也就1—2单

  在老傅对三线楼市大涨感到困惑时,她的侄子小傅却从中嗅出了商机。2016年初沧州房价刚开始上扬,小傅就抓住时机买房,几进几出后,他毅然办起了中介公司。

  从购房者到中介,小傅几乎没怎么经历转型的“阵痛”,因为他入行时,正赶上楼市去库存的“蜜月期”。政策利好,再加上公众看涨,中介风头一时无两。“2016年底到2017年初行情最好时,轻轻松松一个月做成10多单,净盈利达50%以上。”小傅说。

  今年上半年,沧州市土地宗数为200块,平均溢价率高达127.82%,土地出让金为153亿多元。中原地产首席分析师张大伟评价:“全国去库存效果比较明显。与往年相比,今年以来无锡、沧州、扬州等三线城市进入了卖地百亿行列。”

  不过,高歌猛进去库存的同时,隐患也被悄悄埋下。

  沧州楼市突然火爆,一是因为距北京只有40分钟高铁车程,受京津冀一体化政策影响,有大工厂和企业迁入,刚需增加;二来部分人跟风炒房,让价格水涨船高。这些人买房不为自住,导致房屋空置率高,市面上的一手房销声匿迹,能交易的几乎都是二手房。投资需求外溢导致价格涨幅过快,去库存成效短期“看起来很美”,但偏“虚”,长期看存在反弹风险。空房随时可能被抛售,再次成为新的库存。

  三、四线城市房价飙升,也“吓退”了一大批想在城里买房的农业转移人口,有违去库存政策的初衷。小傅感慨道,前几年沧州房价一直徘徊在四五千元,交十几万元首付就能在城里有套体面的住房。现在,即便是中低端的房子,一套也过百万。大部分进城务工农民,月工资只有几千元,买房至少要交30万首付,每个月再还贷,负担太重。

  “我也是农民出身,来城里打工,见识了各种好,不愿再回去。当年白手起家,我是咬着牙买的第一套房。但现在这么高的房价,有刚需的老百姓确实买不起了,牙咬碎了也没用。更别提农民在城里买房没有公积金,贷款也不好办。”小傅说。

  正是面对这种新变化,热点三、四线城市在去库存的同时,调控政策也应运而生。今年3月23日,继石家庄、保定、廊坊等地出台关于加强房地产市场调控意见后,沧州也发布了调控措施,通过户籍和贷款等条件限购。果然,对政策极为敏感的楼市被“速冻”——沧州房价虽然坚挺,但购房者不再趋之若鹜,大部分持观望态度。小傅经营的中介公司从4月中旬就感到了“寒意”,至今月均成交量也就1—2单。

  三线城市政策收紧,四线城市呢?此前,沧州市下属县城的楼市普遍萧条,房源充裕。但最近这两个月,县里的房子也紧俏了起来。小傅回忆,5月份有几位农村客户想给孩子买房结婚,市里房子贵得离谱,最终只能选择到次一级的县城购房。

  “3月以来,南皮县、河间市等地的库存逐渐被消化,泊头市的房价已经从去年的4000多元攀升到8000元。只有黄骅市外来人口少,房子还有富余,但价格也开始抬头。目前沧州市和各县城基本没有库存压力了。听说邢台还有一定数量的烂尾楼,那边的同行正在想办法提升房源周边环境,增建配套设施,缓解库存压力。”小傅说。

  业界思考

  今年上半年,以沧州为代表的三、四线楼市,变化还是相当大。

  年初时,沧州楼市热火朝天,企业盈利高达50%,远超正常情况下的15%。为抑制房价过快上涨,市政府加大了住房用地的供给力度,从每年2000亩增加到3000亩。但地价没能随之下降,年初每亩800万元的地价,到6月底已经高达每亩1300万元。

  3月限购政策出台后,开发商的日子不好过。特别是由于前期房价居高不下,一些惜售的新项目还来不及开盘,导致限购政策出台后,销售陷入了僵局。

  针对市场新变化,一些开发商也在寻求与地方政府合作,参与到实行货币化安置的棚户区改造项目中。希望减轻自身库存压力,也给棚改户提供更大的安置房选择空间。但是,棚改项目毕竟数量有限,利用棚改去库存的效果并不明显。

  到底怎样才算健康地去库存?显然不能总靠临时出台限购令。如果想在保持楼市稳定的前提下去库存,可能需要借鉴有些城市的做法,先限地价,再限房价。地价不控制,房价很难降;房价虚高,老百姓有刚需的买不起,做投资的也会观望,还会积累新的库存。

  想实现“房子是用来住的,不是用来炒的”,不能仅靠短期的硬限制,更要依赖长期的软调控,不同城市应该利用地缘优势差异化发展,尽量实现供需两端的平衡。

  ——河北盐百集团房地产公司总裁 张克骞

  专家点评

  在“因城施策”去库存的作用下,今年上半年全国去库存效果比较明显。但需要注意的是,三、四线城市存在区域分化问题,有些热点三线城市的去库存进程较快,可售住房数量持续下降,导致房价有所上升,捂盘惜售现象屡屡出现。针对这类城市,应在准确研判后续需求增速的基础上,加大住宅用地供应节奏和开发上市力度,避免由于补库存缓慢造成阶段性供求再次失衡,诱发下一阶段出现房价上涨压力。同时做好政策预案,当房价涨幅达到一定程度时,及时出台限贷、限购措施,给过热的市场降温。而对那些库存仍然较高的三、四线城市,仍应坚定不移地执行去库存政策。

  除了去库存的因素,部分三、四线城市出现住房价格上涨还有多方面原因。第一,这些热点三、四线城市大都位于区域核心地区,或地处大都市圈辐射区域,随着新型城镇化快速推进以及区域融合发展,住房市场需求会有所提振。第二,由于一线城市和部分二线城市实行了限购、限贷政策,在溢出效应的作用下,一些自住需求和投资需求涌向附近的三、四线城市。第三,在前期优惠利率和首付政策拉动下,当地住房需求集中释放。

  后续去库存的关键,是要让新市民安居乐业。无论是就近转移的农业人口,还是返回家乡购房的外出务工人员,都将是下一阶段三、四线城市购房的主力军,要给予新市民购房更多的政策性支持,包括信贷、税收、保障等一系列措施,才可能为去库存争取多赢的结果。

  ——国务院发展研究中心研究员 刘卫民(记者 赵贝佳)


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